Studijoms.lt

Lietuvoje ilgą laiką žemės rinkos, priešingai nei kito nekilnojamojo turto rinkos, tarsi ir nebuvo arba ji buvo visiškai neaktyvi. Žemės sandorius stabdė dirbtiniai barjerai – įstatymų apribojimai keisti žemės paskirtį bei politikų noras apriboti galimybes spekuliuoti žemės ūkio paskirties sklypais. Nors apribojimų dar yra pakankamai daug, rinkos ekonomikos santykiai išjudino ir žemės rinką [1].

2003-ieji buvo išskirtiniai metai žemės rinkai. Paprastai žemės ūkio paskirties žemės rinkoje būdavo pastebimi sezoniniai svyravimai, kai pavasarį ir rudenį žemės parduodama žymiai daugiau nei kitu metų laiku. Dėl paaiškėjusios narystės ES datos 2002 metų pabaigoje rinka sureagavo netipiniu žiemos sandorių aktyvumu, išlikusiu iki 2003 metų pradžios. Po to vietoje įprasto pavasarinio bumo sekė rinkos nuosmukis dėl pakeistos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo tvarkos, nes ne visi rinkos dalyviai ją sugebėjo iš karto įsisavinti. Tačiau jau rugpjūtį perleidžiamos žemės plotas pralenkė pernykščių metų rodiklius, o prasidėjęs rudens pakilimas tapo didžiausias per praėjusius 10 metų. Tokiam kilimui įtakos galėjo turėti ir 2003 metais įsigaliojusi įstatymų nuostata tam tikromis sąlygomis leisti žemės ūkio bendrovėms ir kitiems juridiniams asmenims įsigyti žemės ūkio paskirties žemės [2].

Žemės ūkio paskirties žemės kainą geriausiai parodo rinkos (žemės pardavimo ir pirkimo duomenys). Naudojantis apibendrintais rinkos kainos duomenimis, sudaromi miestų ir kaimų vietovių žemės verčių (kainų) žemėlapiai.[3]. Šiuose žemėlapiuose Lietuva padalinta į 413 žemės vertės zonų. Žemės vertės žemėlapiuose nurodyta kaina turėtų padėti žmonėms orientuotis, kiek gali būti vertas jo žemės sklypas [12].

Tačiau žemės rinkos kainos nustatomos ne tik pagal jos pardavimo ir pirkimo sandorius, bet ir papildomai atlikus išsamų ekonominį žemės vertinimą, kuris kartojamas vidutiniškai kas penkeri metai.

Ekonominis žemės vertinimas atspindi : dirvožeminį ir ekonominį žemės derlumą, žemės ūkio produkcijos supirkimo punktų išdėstymą, produkcijos kainas ir jos gamybos išlaidas, kitus ekonominius rodiklius. Didelę įtaką ekonomiškai vertinant žemę turi valstybinis monopolinis žemės ūkio reguliavimas, žemės nuosavybės ir monopolinis žemės ūkio reguliavimas, žemės nuosavybės ir monopolinio kapitalo sąlyčio procesai, bankų kapitalo aktyvėjanti įtaka agrariniam sektoriui [3].
Žemės rinka

Per 2003 metus buvo parduota ir dovanota apie 59 tūkst. ha žemės ūkio paskirties žemės. Iš viso kitiems savininkams perleista apie 2,4 proc. privačios žemės ūkio paskirties žemės. Apie 25 proc. šio ploto (atskirose savivaldybėse – net iki 50 proc.) sudarė dovanojama žemė. Tai gerokai daugiau nei 2002 metais, kai dovanojama žemė sudarė apie 20 proc. Panašu, kad kai kuriais atvejais, siekdami išvengti privalomo skelbimo apie parduodamą žemę laikraščiuose, pirkėjas ir pardavėjas sąmoningai pasirinko žemės dovanojimą. Taip pat tikėtina, kad daugelis ūkininkų, tikėdamiesi ES paramos, teisiškai įsiformino anksčiau giminaičiams priklausiusią žemę.

Palyginus su ankstesniaisiais metais, vis labiau išryškėjo sandorių diferenciacija pagal kainų grupes, priklausomai nuo žemės kokybės ir sklypo buvimo vietos.

Praėjusiais metais sustiprėjo našios ir gerai įdirbtos žemės brangimo tendencija. Tačiau nemažai buvo parduodama ir prastesnės žemės, todėl kai kuriose vietose vidutinės rinkos kainos netgi šiek tiek sumažėjo. Žemės ūkio paskirties žemės kainos vidurkis šalyje buvo apie 1200 Lt/ha. Daugiau nei trečdalyje savivaldybių – Vilniaus apskrityje, taip pat Vidurio Lietuvoje, kur intensyviai plėtojamas žemės ūkis, ir pajūryje – vidutinė kaina viršijo šį vidurkį ir siekė 1200–2600 Lt/ha, beveik ketvirtadalyje savivaldybių, mažiau tinkamų žemės ūkiui, vidutinė žemės kaina neviršijo 800 Lt/ha.

Visą Lietuvą pagal dirbamos žemės kainas galima suskirstyti į kelias zonas. Mažiausios kainos yra nelabai vertingose komerciniu ar rekreaciniu požiūriu vietose. Tačiau ir čia gali būti išskiriamos santykinai pigios, brangesnės ir santykinai brangios vietovės. Santykinai pigiose vietovėse vyrauja 500 Lt/ha kainos už mažo našumo žemę ir 1000 Lt/ha – už geresnę. Brangesnėse vietovėse nenaši žemė kainuoja apie 750 Lt/ha, našesnė – apie 1250 Lt/ha, gera ir patogiai išsidėsčiusi – 1500–1750 Lt/ha. Santykinai brangiose vietose stebima dar daugiau kainų grupių. Net ir prasčiausia žemė kainuoja apie 1000 Lt/ha, našesnė – apie 1500 Lt/ha, o patogūs derlingos žemės sklypai – apie 2000 Lt/ha, geriausi – apie 2500 Lt/ha.

Sklypai rekreacijai tinkamose vietose kainuoja gerokai daugiau nei žemės ūkiui naudojama žemė. Pigiausia žemė vaizdingose vietose ar prie ežerų, tinkanti rekreacijai ar kaimo turizmui, kainuoja apie 6 tūkst. Lt/ha, brangiausia – 14–22 tūkst. Lt/ha, vidutiniškai – apie 12 tūkst. Lt/ha. Pajūryje tokie sklypai kainuoja apie 65 tūkst. Lt/ha, paprastai jie numatomi ateityje panaudoti gyvenamųjų ar poilsio namų statybai.

Brangiausia žemės ūkio paskirties žemė yra prie didžiųjų miestų. Ji paprastai parduodama nedideliais sklypais, ketinant toliau panaudoti ją gyvenamųjų namų ar komercinių objektų statybai, bet ne žemės ūkiui. Tokių sklypų daugiausia Vilniaus, Kauno, Klaipėdos ir Trakų rajonuose, vidutinė jų kaina – apie 50 tūkst. Lt/ha. Pigiausi yra nuo didmiesčių nutolę, greta mažesnių gyvenviečių ar miestelių esantys sklypai, jų kaina – apie 3,5–8 tūkst. Lt/ha. Brangiau kainuoja arčiau miestų esanti žemė – 10–20 tūkst. Lt/ha. Sklypai, esantys netoli magistralinių kelių ar urbanizuotų teritorijų, nutolę 5–20 km nuo didmiesčių, kainuoja 30–65 tūkst. Lt/ha. Brangiausiai vertinami sklypai – prie pat miesto ribos (priklausomai nuo vietos), kainuojantys 150–500 tūkst. Lt/ha.

2003 metais žemės ūkio paskirties žemės nuomos vidutinė kaina Lietuvoje siekė apie 65 Lt/ha. Dirbamos žemės nuomos kaina derlingose žemėse buvo 60–200 Lt/ha, o mažiau derlingose ar nederlingose žemėse – iki 50 Lt/ha. Kai kur žemė vis dar buvo išnuomojama už valstybei sumokamą žemės mokestį. Nuomos dydis priklausė nuo kainų lygio vietovėje, žemės paklausos ir sklypo patrauklumo, bet paprastai neviršijo 4–11 proc. galimos sklypo pardavimo kainos. Patrauklesnių sklypų, esančių prie pat gyvenviečių ar besiribojančių su nuomininko sklypu, nuomos kaina gali būti iki 50 proc. aukštesnė nei tos vietovės vidurkis [2].
Žemės ūkio paskirties žemės rinkos kaina 2003 m. rugsėjo-lapkričio mėn.
Analizei panaudoti duomenys – žemės savininkų skelbimuose apie parduodamus žemės sklypus nurodyta šių sklypų kaina.

Priklausomai nuo žemės sklypų išsidėstymo, jie sugrupuoti į šias grupes: Teritorijos, kurios nėra vertingos komerciniu ir rekreaciniu atžvilgiu;

Teritorijos prie didžiųjų miestų, vertingos komerciniu atžvilgiu. Priklausomai nuo užstatymo galimybės, atstumo nuo miesto ir įrengtos infrastruktūros, žemės sklypai skirstomi į vidutiniškai brangius ir labai brangius. Analizuoti rajonai – Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos;

Rekreacinės teritorijos. Priklausomai nuo vietovės rekreacinių savybių ir įrengtos infrastruktūros, žemės sklypai skirstomi į vidutiniškai brangius, brangius ir labai brangius. Analizuoti rajonai – Trakų, Molėtų, ir Zarasų.

Privačių žemės sklypų kaina teritorijose, kurios nėra vertingos komerciniu ir rekreaciniu atžvilgiu:

Rajonai su žema žemės rinkos kaina. Kainos dydį šiuose rajonuose apsprendžia mažo našumo dirvožemiai arba nepakankama perspektyvių žemės ūkio veiklos subjektų plėtra. Analizuojami rajonai – Akmenės, Alytaus, Anykščių, Biržų, Jonavos, Joniškio, Jurbarko, Kelmės, Klaipėdos, Kretingos, Kupiškio, Mažeikių, Molėtų, Pakruojo, Rokiškio, Šalčininkų, Šilalės, Šilutės, Skuodo, Telšių, Trakų, Ukmergės, Utenos, Vilniaus ir Zarasų.

Rajonai su santykinai didele žema rinkos kaina. Kainos dydį šiuose rajonuose daugiausiai apsprendžia žemės ūkinė vertė ir didesnis pirkėjų skaičius. Analizuojami rajonai – Kauno, Kėdainių, Marijampolės, Panevėžio, Pasvalio, Prienų, Radviliškio, Šakių ir Vilkaviškio[4].

Analizei panaudota žemės sklypų savininkų skelbimuose apie parduodamus žemės sklypus nurodyta informacija. Išnagrinėti 1560 skelbimai apie 32 rajonuose parduodamus žemės sklypus. Bendras juose nurodytas parduodamos žemės plotas -539,1 ha. Nustatyta, jog teritorijose, kurios nėra vertingos komerciniu ir rekreaciniu požiūriu, parduodamos žemės vidutinė kaina yra 1350 Lt/ha. Ji daugiausiai priklauso nuo žemės ūkinės vertės. Vienam žemės ūkio naudmenų našumo balui tenka 30 Lt. Kiti veiksniai, turintys įtakos žemės kainai – žemės sklypo padėtis miestų atžvilgiu, privažiavimo galimybės, patogumas naudoti ir pan.

Teritorijose prie didžiųjų miestų, vertingose komerciniu atžvilgiu, žemės ūkio paskirties žemė dažniausiai įsigyjama ne ilgalaikiam ūkininkavimui, bet tam, kad parengus detaliuosius planus ir pakeitus pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį joje galima būtų statyti gyvenamuosius namus, komercinės paskirties objektus arba perparduoti ją tretiesiems asmenims. Todėl šių žemės sklypų pardavimo kaina priklausomai nuo sklypo padėties (išsidėstymo vietos) svyruoja nuo 4 tūkst. Lt/ha net iki 500 tūkst. Lt/ha (vidutiniškai 50 tūkst. Lt/ha).

Rekreacinėse teritorijose žemės sklypai įsigyjami planuojant juos panaudoti gyvenamųjų namų, vasarnamių ar poilsiaviečių statybai. Jų kaina svyruoja nuo 4 tūkst. Lt/ha iki 50 tūkst. Lt/ha (vidutiniškai 12 tūkst. Lt/ha) [5].

Žemės ūkio paskirties žemės vertę įtakojantys veiksniai
1. Žemės ūkio naudmenų našumo balas. Jis santykinai išreiškia žemės ūkio naudmenų produktyvumą ir įvertina dirvožemius, jų agrochemines savybes bei melioracijos įrenginių įtaką augalų derlingumui. Našesnėse žemėse gaunamas ne tik didesnis produkcijos kiekis, bet ir yra galimybė auginti didesnį pelną duodančias augalų rūšis.

2. Žemės ūkio naudmenų santykis bendrame žemės sklypo plote. Žemės sklypai, kuriuose yra mažai įsiterpusių ne žemės ūkio naudmenų, paprastai yra geresnės konfigūracijos, tinkamesni mechanizuotam žemės dirbimui.

3. Žemės sklypo nuotolis nuo miestų arba bendrojo naudojimo valstybinių kelių. Šis veiksnys nėra svarbus tik tais atvejais, kai žemę perka netoliese gyvenantis arba savo žemės valdas plečiantis ūkininkas.

4. Galimybė panaudoti žemės sklypą ūkinei komercinei ar rekreacinei veiklai. Šis veiksnys ypač svarbus priemiestinėse teritorijose ir prie ežerų ar upių esančiuose žemės plotuose;

5. Žemės paklausa ir ūkininkaujančių asmenų tarpusavio konkurencija.

Esant visų palankių veiksnių deriniui, žemės kaina gali būti labai didelė ir viršyti kapitalizuotų grynųjų pajamų, galimų gauti iš žemės ūkio veiklos, vertę. Šiais atvejais, kai žemę leidžiama panaudoti su žemės ūkio veikla nesusijusių pastatų statybai, turi būti keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis iš žemės ūkio paskirties į kitą paskirtį [6].

Lietuva kaimyninių šalių kontekste
Daugelis žmonių narystę Europos Sąjungoje sieja su geresnio gyvenimo perspektyva ir naujomis verslo galimybėmis. Bendros rinkos pranašumai ir palaipsniui artinamos prie ES senbuvių šalių lygio tiesioginės išmokos už dirbamą žemę neišvengiamai atsilieps ūkininkų pajamoms, o tuo pačiu – žemės nuomos ir pardavimo įkainiams. Vien dėl to per kelerius artimiausius metus vidutinė žemės nuoma Lietuvoje turėtų padidėti iki 150-300 Lt/ha, o pardavimas –iki 2000-2700 Lt/ha.

Mūsų žemės ūkio paskirties žemės rinka pakankamai išsivysčiusi, jei lyginsime su Latvija ir Estija bei Rumunija ir Bulgarija, bet užtat atsilieka nuo Lenkijos ir Čekijos. Pagal žemės kainas mes per daug nesiskiriame nuo latvių ir estų, o rinkos apimtimi, aktyvumu ir sandorių paplitimu juos lenkiame. Visgi lenkai už žemę moka kone triskart brangiau. Atsiliekame taip pat nuo slovakų ir vengrų, nors, tyrėjų nuomone, pagal žemdirbystės išsivystymą žemės kainos pas mus turėtų būti panašios į Vengrijos. Regis, pagrįstai galime tikėtis, kad netrukus įveiksime šį atotrūkį.

Netgi Europos Sąjungoje agrarinės paskirties žemės kaina skirtingose valstybėse skiriasi daugiau kaip dešimt kartų. Įkainius formuoja pasiūla ir paklausa, kurią deja, riboja menka mūsų ūkininkų perkamoji galia. Ilgainiui, žinoma, žemės kainos priartės prie europietiškų. Mokslininkų nuomone, įmanomi du vystymosi scenarijai: artėjimo prie Šiaurės Europos (Švedijos, Suomijos) arba prie Vakarų Europos (Anglijos, Danijos, Vokietijos) kainų. Pirmuoju atveju mūsų valstybė orientuotųsi į 2000-4000 EUR/ha kainą, antruoju – į 12000-17000 EUR/ha. Kaip beatsitiktų, to galima tikėtis tik tolimoje ateityje, o šiandien (ir dar gana ilgai) pagrindinis mūsų žemės rinkos orientyras bus ne Vokietija, bet Lenkija su vidutine 900-1500 EUR/ha (2002 m. duomenimis) dirbamos žemės kaina. Daugelis požymių rodo, kad 2010-2011 metais labiausiai tikėtina tokios žemės kaina Lietuvoje turėtų siekti tik apie 4000 Lt/ha. Daugiau gauti, tyrėjų nuomone, ne itin galima, tačiau teoriškai įmanoma sparčiau vystantis rinkai.

Ateitis parodys, kiek tikslūs specialistų vertinimai ir prognozės, ar narystė Europos Sąjungoje nepateiks mums nelauktų rezultatų ir nenumatytų transformacijų. Kol kas mes gana gerai atrodome kaimyninių šalių fone, o pereinamasis laikotarpis suteikia galimybę ir vilčių ūkininkams pagausinti savo dirbamos žemės plotą, tuo pačiu sumažinant atotrūkį nuo kitų europiečių ir padidinant savo konkurencingumą. Ironiška, bet pernelyg mažos žemės kainos šiuo atveju gali padėti ir turėti teigiamą poveikį mūsų žemdirbystės potencialui augti. Lietuvos agrarinės ekonomikos instituto mokslininkai nusiteikę ir toliau tirti dirbamos žemės rinką ir jos įtaką formuojant racionalias ūkių žemėnaudas. Tikimasi, kad šie tyrimai tiksliau leis įvertinti vykstančius procesus ir numatyti reikiamas priemones jiems reguliuoti [7].

Išvados
Per pastaruosius metus žemės ūkio paskirties žemės vertė nekito, greičiau stabilizavosi, o kai kuriuose regionuose jautėsi tendencija kainai mažėti. Ateityje žemės vertė kils nežymiai, išskyrus žemę, kuri šiandien atitinka daugelį vertę lemiančių faktorių (netoli miestų, prie gerų kelių, kur aukštas žemės našumo balas, kur atlikta melioracija, kompaktiškas bei nemažas žemės plotas ir kt.) Vidutiniškai tokios žemės vertė turėtų pakilti iki 25 % . Nes žemės ūkio paskirties žemės vertė priklausys nuo investuotojų lygio, poreikio tikslingumo. Tokios žemės sklypo vertė (0,5-3,0 ha), lyginant su dabartine situacija, gali padidėti iki 2-3 kartų[9].

Valstybė turi išspręsti pagrindinius žemės reformos uždavinius:

 pasiekti, kad žemės ūkio veikla užsiimantys asmenys būtų ir savo naudojamos žemės savininkai;

 suformuoti stabilias ūkines struktūras, kurios galėtų efektyviai funkcionuoti ir planuoti ilgalaikius kapitalinius įdėjimus ūkinių pastatų statybai bei žemės gerinimo darbams;

 reguliuoti žemės ūkio paskirties žemės rinką taip, kad ši žemė taptų ne spekuliacijos objektu, o būtų perleidžiama kaip ūkinio vieneto komponentas – kartu su žeme susijusiais statiniais bei įrenginiais, žemės ūkio technika, sodiniais ir kt. [8].

Bendrovės “ Invalda Real Estate“ ekspertų nuomone žemės rinka turėtų tapti dar aktyvesnė, jei politikai priimtų sprendimą dėl nekilnojamojo turto mokesčio įvedimo. Prispausti mokesčių naštos, kaimo žmonės, turintys žemę šalia miestų, būtų priversti į rinką “ išmesti“ turimus sklypus. Tačiau, vargu, ar ši pasiūla pajėgtų atsverti su kiekviena diena vis labiau augančią žemės sklypų namų valdai paklausą. Todėl kainų mažėjimo tendencijų artimiausioje perspektyvoje tikrai nelaukiama [9].

Kliūčių prekybai žeme pašalinimas pagyvintų prekybą žeme, o tuo pačiu išaugtų ir sandorių dalyvių pajamos, ypač žemės savininkų pajamos. Žemės pardavimas yra naudingas pirmiausia mums patiems, nes norintys ją parduoti tai galėtų padaryti pelningiau ir panaudoti gautus pinigus verslo pradžiai. Tikėtina, kad ūkininkams palengvėtų sąlygos skolinantis lėšas iš bankų, nes žemė taptų realiu turtu ir patrauklesniu užstatu .

Tai sudarytų sąlygas investicijų augimui bei ekonominės veiklos plėtrai kaimo vietovėse, sumažintų socialines problemas.

Žemė taptų realiu, o ne formaliu turtu – šias pasekmes taip pat labiausiai pajustų ūkininkai, kurie galėtų lengviau užstatyti ją bankams. Tikėtina, kad ūkininkams palengvėtų sąlygos skolinantis lėšas iš bankų, nes žemė taptų patrauklesniu užstatu.

Tai paspartintų restruktūrizacijų ir naujų verslų plėtrą kaimo vietovėse.

Tai paspartintų ūkių stambėjimą bei produktyvumo augimą Lietuvos žemės ūkyje.

Tai sudarytų sąlygas geriau išnaudoti Lietuvoje esančius gamtinius išteklius, kurie šiuo metu neišnaudojami dėl neapibrėžtumo, valstybinės nuosavybės ar didelių apribojimų. galiausiai, tai sudarytų sąlygas lengviau ir su mažesniais prisitaikymo kaštais šiuo metu dirbantiems žemės ūkyje pereiti į kitas veiklos sritis [10].

Literatūros sąrašas :
1. http://www.asa.lt/Leidiniai/aktualijos/9541.shtml

2. http://www.laei.lt/liet/lp/lpv/liiespzu.pdf

3. “Žemės ūkis“ 2000 Nr. 3

4. http://www.ris.lt/index.php?id=848&action=more

5. http://www.ris.lt/index.php?id=2395&action=more

6. http://www.ris.lt/index.php?id=518&action=more

7. “ Žemės ūkis“ 2004 Nr. 6

8. “ Ūkininko patarėjas“ 2003 kovo 27 d.

9. “ Mokslas ir technika“ 2003 Nr. 4

10. http://www.lrinka.lt/Komentarai/Radijas38.phtml